On le sait, faire une bonne affaire en dénichant un bien à rénover peut être l’opportunité d’une vie ! Par contre, il faut être capable de bien estimer l’ensemble des travaux à réaliser pour ne pas se retrouver dans une galère sans fond. Il est clair qu’un œil non averti peut facilement déterminer qu’une pièce doit être repeinte ou qu’une cuisine doit être refaite, mais pour évaluer, par exemple, les besoins en isolation… c’est une autre paire de manches ! Le prix d’un bien, alléchant en apparence, peut vite monter en flèche une fois les travaux ajoutés. Ne paniquez pas, AvoirUnDevis est là pour vous aider et vous propose un petit guide pour budgétiser vos rénovations et maîtriser ce processus d’achat rempli d’embûches.
1. Soyez au parfum : les prix moyens de la rénovation au mètre carré
En France, en moyenne, on parle de 700 € par mètre carré pour la rénovation. Mais attention, ce chiffre tout seul n’est pas suffisant pour bien évaluer le coût global de votre projet. Pourquoi ? Parce qu’il existe plusieurs niveaux de rénovation, du simple rafraîchissement à la réhabilitation complète, avec des travaux très variés.
Le rafraîchissement ou la rénovation légère
On parle ici principalement de travaux liés aux revêtements de murs et sols : nouvelle peinture, papiers peints à changer, carrelage ou parquet à poser… Ces travaux sont compris entre 60 € et 120 € le mètre carré. Si l’ensemble des revêtements est à refaire (sol + mur) alors doublez la mise, et comptez entre 120 € et 240 € par mètre carré.
La rénovation intermédiaire
Ce niveau comprend les travaux de rafraîchissement, mais aussi ceux liés à l’électricité, la plomberie, ainsi qu’à l’installation d’une nouvelle cuisine et d’une salle de bains flambant neuve. Ici, la taille du logement a son importance : le coût au mètre carré sera plus élevé pour un petit logement. Par exemple, pour un appartement de 50 mètres carrés, comptez entre 450 € et 900 € le m², et entre 350 € et 750 € par m² pour une maison de 100 m².
La rénovation lourde ou réhabilitation
À ce stade, on ajoute des travaux de maçonnerie, charpente, changement de chauffage et amélioration de l’isolation aux travaux précédents. Là encore, la taille du logement compte : pour un appartement de 50 m², prévoyez entre 900 € et 1 800 € par mètre carré ; pour une maison de 100 m², comptez entre 800 € et 1 500 € par mètre carré. Attention, les coûts peuvent être encore plus élevés si vous devez prévoir une extension, un garage, ou d’autres aménagements extérieurs.
Ayez toujours en tête ces chiffres lors de vos visites. Ils peuvent vous faire gagner du temps si un logement vous tente mais qu’il s’avère hors budget. Et lorsqu’un bien correspond à vos moyens et vous plaît, n’oubliez pas que ces estimations restent théoriques et doivent être vérifiées avant de foncer. Plus les travaux sont importants, plus la marge d’erreur sur votre budget initial peut être conséquente.
2. Ne soyez pas seul : faites-vous accompagner pour déterminer les travaux et estimer leur coût
Pour estimer au mieux le coût des travaux, mieux vaut visiter le bien avec un ou plusieurs pros. Selon l’ampleur des travaux, vous pouvez réaliser la contre-visite avec des artisans ou avec un professionnel de la maîtrise d’œuvre. Bien évidemment, choisissez des professionnels compétents et bien réputés. Consultez les avis sur Internet, jetez un œil aux chantiers qu’ils ont déjà réalisés et vérifiez les infos légales avant de vous décider.
En cas de rénovation lourde, optez plutôt pour un professionnel de la maîtrise d’œuvre. Il vous aidera dès le départ à estimer votre budget et pourra aussi vous accompagner dans l’organisation du calendrier des travaux. Quoi de mieux pour réussir votre projet de rénovation sans trop de stress ?!
La contre-visite, c’est l’occasion rêvée d’examiner de près la faisabilité globale du projet, en déterminant avec soin les besoins spécifiques de chaque pièce de la maison.
Passons en revue les vérifications générales
On attaque avec quelques éléments « bateau », mais pas moins importants, à scruter avec votre pro :
- RAS niveau étanchéité du toit ?
- Les murs tiennent le choc ? Fissures et zones d’humidité, on ne veut pas de vous !
- Côté isolation, y’en a une, et elle tient encore la route ?
- Sols et planchers résistent au pas de danse ?
- Garage et cave en bon état ou à donner un coup de jeune ?
- La chaudière nous fait pas la gueule ?
- Installation électrique aux normes ? Faut-il déjà envisager d’autres branchements, des extensions du réseau, ou même horreur un nouveau tableau électrique ?
On zoom sur les pièces d’eau
- Équipements de la salle de bains : prêts à vous accueillir, ou à remplacer ?
- Respiration en mode « grande bouffée d’air frais » grâce à un système de ventilation ou d’aération efficace ?
- Et si on parlait des problèmes d’humidité, on en est où ?
- Allo la robinetterie ? Surtout, ouvrez les robinets et vérifiez s’il y a des petits soucis à signaler.
- Niveau usure de nos amis les joints de carrelage, qu’est-ce que ça donne ?
Terminons par la cuisine
- Agencement actuel : « Eldorado » ou relifting à prévoir avec la pose d’une nouvelle cuisine ?
- Arrivées et sorties d’eau bien « rangées » ? À modifier si nouvelle cuisine ou nouveaux équipements prévus ?
- Bon, question espace : on est paré ou faut-il songer à abattre une cloison ?
3. Traquons les coûts des travaux avec les conditions suspensives
Parfois, les délais pour obtenir des devis adéquats ne collent pas trop avec le processus d’achat. Pas de panique ! Si vous craquez pour un bien, il est possible d’intégrer des conditions suspensives comprenant le coût des travaux dans votre offre.
Rédiger des conditions suspensives, c’est quoi l’astuce ?
Pour la petite histoire, les conditions suspensives sont des clauses qui permettent d’annuler une transaction immobilière. Elles sont en vérité très pratiques et protègent acquéreurs et vendeurs en cas de pépin, tout en offrant une sortie de secours légale. Si une seule des clauses ne se concrétise pas, la vente est annulée. Ouf !
Alors pour éviter les mauvaises surprises en cas d’annulation, mentionnez dans votre offre d’achat la nécessité d’avoir un devis des travaux de rénovation dont le montant ne doit pas dépasser une certaine somme pour valider votre engagement. Petit conseil, consultez un notaire pour qu’il vous aide à formuler ces clauses suspendues.
Comment faire valoir une clause suspensive avec le vendeur ?
Imaginons que votre budget de rénovation est de 100 000 € max. Vous avez indiqué dans la clause la nécessité d’un devis inférieur à ce montant. Or, vous recevez un devis à 110 000 €. Dans ce cas, vous pouvez retirer votre offre en informant le vendeur par lettre recommandée et en fournissant tous les documents prouvant la non-réalisation de la clause. Hop ! La réception de cette lettre annule alors le processus de vente et on revient à la case départ, comme au bon vieux temps du Monopoly.
